（征求意见稿）

　　第一条 为妥善处理我市农村宅基地历史遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村集体经济组织法》及国家、省关于分类化解农村不动产登记历史遗留问题等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 对于2019年12月31日前已竣工建成，未办理首次登记，或已办理首次登记但面积、界址、范围发生变化需办理变更登记的农村宅基地及其地上房屋，可依据本细则规定，由权利人申请，经组级集体经济组织、村级集体经济组织及镇人民政府（街道办事处）审核确认后，为权利人办理宅基地使用权和房屋所有权登记，包含首次登记、变更登记，并颁发不动产权证书。

　　本细则所称“地上房屋”，是指地上永久性存续的、结构完整的农村村民住宅，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

　　因“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，已办理首次登记但面积、界址、范围发生变化需办理变更登记的宗地及其地上房屋，其确权登记事宜参照本细则执行。

　　第三条 处理农村宅基地历史遗留问题应坚持“尊重历史、务实稳妥、分类处置、高效便民”的原则，稳步分类妥善化解，为进一步规范我市宅基地和农房建设管理夯实基础。

　　第四条 申请人原则上为本农村集体经济组织成员或本村（社区）村（居）民。申请时应以户为单位申请，并在批准文件、不动产登记簿和权属证书上列明依法享有权利的配偶、未成年人等家庭成员。

　　第五条 申请人有下列情形之一，且经农村集体经济组织同意使用宅基地的，也可作为申请主体：

　　（一）因继承、受遗赠、结婚、离婚分割房产等原因合法取得房屋而占用宅基地，且权属未发生变化的。

　　（二）占地建设时为本村（社区）村（居）民，后因升学、服兵役、购房、婚姻、就业、投靠、服刑等原因将户口迁出的。

　　（三）因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建成农房的。

　　（四）非农业户口居民（含华侨、港澳台地区永久性居民等）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且权属未发生变化的。

　　（五）华侨原在农村的房屋拆除或坍塌，经市人民政府批准，在原宅基地或村内其他宅基地建房的。

　　（六）其他经批准取得宅基地建成农房的。

　　第六条 对于已办理首次登记但面积、界址、范围发生变化需办理变更登记的宅基地，尊重历史用地审批或确权登记事实，申请人以此前取得的用地批准文件或者集体土地使用权证或者不动产权证书为准，不受第四、五条申请主体的资格限制。

　　第七条 对于非农村集体经济组织成员取得确权登记的，应在批准文件、不动产登记簿和权属证书上注明，该权利人为非本农民集体经济组织成员，现有房屋拆迁、改建、重建、政府依法实施规划重新建设时，按届时有关规定作出处理。

　　第八条 申请人于1982年《村镇建房用地管理条例》实施前已占用宅基地建成农房，建成后至今未改建重建，经农村集体经济组织审核确认并公告30天无异议后出具书面意见。经镇人民政府（街道办事处）审核通过的，无论是否超过现行我市规定的用地和建房面积标准，均按宅基地实际占地面积和房屋实际建筑面积办理确权登记。

　　第九条 申请人于1982年《村镇建房用地管理条例》实施后至2019年12月31日前，已占用宅基地建成农房的，应满足以下条件：

　　（一）申请人须符合本办法第四、五、六条规定情形之一；

　　（二）由村级集体经济组织公告30天无异议，并经组级、村级集体经济组织和镇人民政府（街道办事处）审核确认。

　　（三）符合我市“一户一宅”规定的用地面积标准，每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米。用地面积不超过150平方米/户的，按实际占地面积办理确权登记。以下情形，也可申请办理：

　　1.申请人家庭户名下只有一处宅基地，用地面积超150平方米的，按150平方米办理确权登记，并在审核文件、不动产登记簿和权属证书上注明超出部分用地面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、重建、政府依法实施规划重新建设时，按届时有关规定作出处理。

　　2.申请人家庭名下有多处宅基地，用地面积之和不超150平方米的，按实际占地面积办理确权登记；用地面积之和超过150平方米的，可在150平方米以内选择一处或多处宅基地办理确权登记，但不得对整宗宅基地进行分割、分宗。

　　3.已取得合法用地审批手续的宅基地，按依法批准的用地面积办理确权登记。

　　其中，“一户”的认定以户籍登记为基准。子女年满18周岁前，与父母共同为一户；年满18周岁后，可单独为一户；结婚后，夫妻双方为一户。农民公寓、拆迁安置房及因“村改居”形成的在国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，纳入“一户一宅”核算范围。

　　（四）房屋不属于危房、层数不超过4层（不含楼梯房），总建筑面积不超过600平方米的，按实际建筑面积办理确权登记；实际建筑面积超过600平方米的，按600平方米办理确权登记，并在不动产登记簿和权属证书上注明超出部分建筑面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、重建、政府依法实施规划重新建设时，按届时有关规定作出处理。

　　第十条 对于符合第八条，或第九条规定的，可一并办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记。对于符合第九条第（一）至（三）项情形，但房屋不符合第（四）项情形的，可先办理宅基地使用权确权登记，待房屋具备条件后，再办理房屋所有权确权登记。属于危房的应按有关规范标准以及我市危房整治有关规定落实整治措施，牢守安全底线。

　　第十一条 涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，但参考第三次国土调查成果（2020年）、历史遥感影像等材料，能够证明2020年7月3日前已发生用地建设行为的，可以镇街为单位，由镇街自然资源分局统一报经市自然资源局确认后，直接按建设用地办理确权登记，并做好与国土空间规划衔接，按处理后的建设用地纳入自然资源管理和国土空间“一张图”。

　　第十二条 涉及占用高标准农田的，镇人民政府（街道办事处）需按要求办理申请占用，并纳入补建计划。

　　第十三条 涉及占用林地的，按规定办理林地使用手续：

　　（一）1998年7月1日《中华人民共和国森林法》（1998年修正）实施前已占用土地建成农房，建成后至今未改建重建，不需补办使用林地手续。

　　（二）1998年7月1日《中华人民共和国森林法》（1998年修正）实施后，未经许可占用林地的，须依法办理使用林地手续。

　　第十四条 分类化解农村宅基地历史遗留问题，依照“提出申请-村组审核确认-镇街审核批准-不动产登记”的程序进行。

　　第十五条 存在以下情形之一的，不予办理确权登记：

　　（一）所在地块占用耕地、永久基本农田或位于生态保护红线、饮用水水源一级保护区、自然保护地、河道管理范围等底线管控区域范围内。

　　（二）位于我市减量发展图斑、近期计划实施拆迁型城市更新项目等需要节约集约用地的片区、重大项目选址等稳定红线范围内。

　　（三）房屋不具备居住功能。

　　（四）存在被司法机关或行政机关依法裁定、决定拆除、查封等情形。

　　（五）存在权属争议尚未解决等情形。

　　（六）市、镇人民政府（街道办事处）依法限定的其他情形。

　　第十六条 各镇街人民政府（街道办事处）及有关职能部门要根据职责牢守政策和安全底线，严禁通过登记将违法用地或违法建筑合法化，对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”等情形，一律不得登记。

　　列入农村乱占耕地建房专项整治范围的房屋按国家和省的有关规定处理。

　　第十七条 各镇人民政府（街道办事处）可结合属地宅基地和农房管理的历史延续和实际需要，依法研究制定辖区内分类化解农村宅基地历史遗留问题相关细则。

　　第十八条 各镇人民政府（街道办事处）及相关职能部门、村组有关工作人员，应当依法依规开展审核及不动产登记工作。

　　对非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照国土空间规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，其批准文件无效，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

　　非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

　　第十九条 本细则由市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局等部门负责解释。

　　本办法自2026年*月*日起试行，有效期5年。

附：东莞市宅基地和房屋确权登记工作指引

东莞市宅基地和房屋确权登记工作指引

　　一、申请途径

　　申请人可通过线下及线上两种方式申请办理相关业务。其中，线下由市镇两级政务服务中心或村（社区）党群服务中心窗口进行办理；线上则通过全市统一搭建的系统进行办理。

　　二、办理流程

　　（一）办理宅基地和房屋确权登记

　　1.提出申请。申请人按要求填写《东莞市宅基地和房屋审核确认及确权登记申请表》（附件1，下称《申请表》）、《东莞市宅基地和房屋审核确认审批表》（附件2，下称《审批表》），向村级农村集体经济组织提出申请。

　　2.村组审核确认。村级农村集体经济组织收到申请后，重点审核确认申请人资格、地块四至、界址、占地面积、房屋建成（最后一次改扩建）时间、层数、建筑面积、四邻意见情况等，是否属实且符合要求，并提交土地权属所在的村级或组级农村集体经济组织成员（代表）会议讨论。讨论通过的，由相应的农村集体经济组织在《审批表》上出具意见，并将审核意见和《宅基地用地和房屋信息公告表》（附件3），在村务公开栏公告30天。公告无异议或异议不成立的，将申请信息录入系统，并交村级农村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）审核。审核通过的，由村级组织签署意见，报镇人民政府（街道办事处）审批。业经组级农村集体经济组织讨论、公告的，村级农村集体经济组织无须重复开展。此前业经相关农村集体经济讨论、公告的，且讨论、公告内容与本次宅基地用地事项一致的，无需重复开展。

　　非本村集体经济组织成员或非本村（社区）村（居）民的，除《申请表》《审批表》外，在村组公告前，还须提交由村集体经济组织或村（居）民委员会确认的《宅基地和房屋使用情况说明》（附件4）及相关佐证材料（包括合同、协议、收据、调解书、法院判决书、公证书等）。

　　3.镇街审核批准。

　　（1）部门审核。镇人民政府（街道办事处）可指定牵头部门并授权其统筹辖区宅基地和房屋审核确认工作。牵头部门收到申请后，通过系统以短信形式告知申请人受理情况。并在系统上将申请材料推送给农林水务、规划管理、住房城乡建设、自然资源、不动产登记等部门，以并联方式定职定人定时开展审核。各部门根据本细则开展材料审核、现场勘察等工作，并出具审核意见，记入《审批表》并加盖公章。如需补充材料的可通过系统以短信形式向申请人反馈，要求限期补正；如需会商的，应由牵头部门组织各相关部门进行会商讨论；不符合规定的作退件处理。

　　（2）汇总审批。牵头部门汇总各方审核意见后，在《审批书》上以镇人民政府（街道办事处）名义，作出“同意”或“不同意”的审批决定，加盖镇人民政府（街道办事处）公章，并出具《农村宅基地批准书（补）》（附件5）。

　　4.不动产登记。镇（街道）不动产登记部门收到申请及批准材料后，为申请人办理确权登记。镇（街道）不动产登记部门在不动产登记系统受理业务并加具初审意见后，提交至市不动产登记部门或功能区不动产登记部门进行审查。符合登记要求的，将登记事项记载于不动产登记簿，向权利人核发不动产权证书。涉及变更的，应由镇（街道）不动产登记部门收回原不动产权属证书，无法收回的，应在不动产登记门户网站上公告作废。

　　5.申请人需提交资料

　　（1）《东莞市宅基地和房屋审核确认及确权登记申请表》（含宗地图及界址点坐标表、房屋分户图/平面图）。

　　（2）《东莞市宅基地和房屋审核确认审批表》。

　　（3）申请人身份证、户口簿、股权证等身份证明材料，及其他佐证材料（如有，包括合同、协议、收据、调解书、法院判决书、公证书等）。

　　（4）已取得的宅基地用地批准文件或集体土地使用权证/不动产权证书（已办理首次登记但面积、界址、范围发生变化需办理变更登记的须提交）。

　　（5）不动产权调查表，要求含各界址点2000国家大地坐标，红线图还需提供电子文件。

以上材料各单位可通过法定证照、书面告知承诺、政府部门内部核查和部门间核查、网络核验、合同凭证等获取或查验的，申请人免于提交。

　　6.农村集体经济组织出具材料

　　（1）《宅基地用地和房屋信息公告表》（由土地所属农村集体经济组织出具）。

　　（2）《宅基地和房屋使用情况说明》及相关佐证材料。

　　（3）地上建筑物全貌正、侧面照片。

上述《申请表》及申请材料、《审批表》，均一式两份，一份村存档，一份镇街存档。

　　（二）办理变更手续

　　权利人办理确权登记后，发现姓名、身份证、不动产坐落、面积、界址等登记信息与实际情况不一致，涉及批准书信息有误的，按照以下流程办理变更手续：

　　1.提出申请

　　登录系统选择“办理变更手续”，填写《〈宅基地用地批准书（补）〉变更申请书》（附件6）。

　　2.审核办理

　　申请人填写相关信息后，系统自动生成《东莞市宅基地和房屋审核确认审批表》。村组及镇街收到申请后，按照“办理宅基地和房屋确权登记”的要求，完成审核确认、审核批准等程序后，由镇街注销原批准书，并重新出具《农村宅基地批准书（补）》。

　　3.申请人需提交资料

　　（1）《〈宅基地用地批准书（补）〉变更申请书》、《农村宅基地批准书（补）》、不动产权证书；

　　（2）姓名、身份证等发生变化的，提交能够证明其身份变更的材料；

　　（3）宅基地及房屋坐落发生变化的，提交证实坐落发生变更的文件，如地址变更材料；

　　（4）宅基地和房屋面积、界址范围、四至、宗地编号等发生变化的，提交变更后的不动产权籍调查成果。

　　4.农村集体经济组织出具材料

　　（1）涉及坐落发生变化的，提交公安、地名或村委会等管理部门出具的地址变更或命名的文件。

　　（2）因面积、界址范围等变化，导致不动产权利产生变化的，需重新进行公告、讨论，并提交《宅基地用地和房屋信息公告表》《宅基地和房屋使用情况说明》及相关佐证材料。

　　5.权利人持重新出具的《农村宅基地批准书（补）》及不动产权证书，到镇（街道）不动产登记部门申请办理不动产变更登记。具体按不动产登记业务要求执行。

　　三、工作要求

　　各镇人民政府（街道办事处）要落实属地管理责任，加强组织统筹，依法依规落实审核确认工作。镇级农林水务、规划管理、住房城乡建设、自然资源、生态环境、不动产登记等职能部门，要依法依规落实各项审核任务，并在15个工作日内通过系统在《审批表》上出具意见。如需提请会商的，需在5个工作日内完成会商，会商时间不计算在办理期限15个工作日内。各部门审核分工如下：

　　（一）各镇人民政府（街道办事处）要切实履行属地管理和审批主体责任，指定牵头部门负责统筹、协调、开展审核确认全流程工作，如资料收集、出具受理、推送处理、组织会商、勘察调查等；审核村（社区）意见并填写《审批表》。

　　（二）各镇（街道）农林水务部门负责对申请人主体资格、用地面积标准、适用情形、村组讨论公告等程序是否符合规定、是否占用林地、河道管理范围、高标准农田等内容进行审核确认；填写《审批表》。

　　（三）各镇（街道）规划管理部门负责审核宅基地及地上房屋是否符合规划情况、是否位于我市减量发展图斑、近期计划实施拆迁型城市更新项目等需要节约集约用地的片区、重大项目选址等稳定红线范围内；填写《审批表》。

　　（四）各镇（街道）自然资源部门负责审核是否符合国土空间规划，是否占用耕地、永久基本农田，是否在自然保护地范围内，是否被列入农村乱占耕地建房专项整治范围，是否与其他用地审批红线重叠等情况；审核申请地块是否于2020年7月3日前已发生建设用地行为，并以镇街为单位，统一报市自然资源局确认；提供有关村（社区）历史用地佐证材料（如历年卫片、历次土地调查、地籍调查、航拍成果等材料）；填写《审批表》。

　　（五）各镇（街道）不动产登记部门，提供我市农村宅基地及农村集体建设用地确权登记有关权籍调查成果资料（包括但不限于宗地图、房屋平面图、调查成果确认表等资料），并核查宗地用地红线与已登记发证红线是否重叠或重证；审核地籍调查成果是否符合相关要求；审核四至、界址、坐落、宗地编号等内容是否规范；审核申请材料是否符合不动产登记要求；填写《审批表》；负责办理不动产登记工作。

　　（六）各镇（街道）住建部门结合职能对宅基地的房屋层数、建筑面积、建成时间、是否具备居住功能等进行审核确认；填写《审批表》。

　　（七）各镇（街道）生态保护红线划定和调整主管部门，对宅基地是否在生态保护红线管控范围等进行审核；填写《审批表》。

　　（八）各镇（街道）其他相关职能部门依职责进行审核确认。

　　四、其他

　　本项工作由镇街财政解决落实工作经费，相关部门不得向申请人收取费用。

　　附件（请查看源文件）：1.东莞市宅基地和房屋审核确认及确权登记申请表

　　　　　2.东莞市宅基地和房屋审核确认审批表

　　　　　3.宅基地用地和房屋信息公告表（村组提供）

　　　　　4.宅基地和房屋使用情况说明

　　　　　5.农村宅基地用地批准书（补）

　　　　　6.《宅基地用地批准书（补）》变更申请书