根据“三旧”改造规划和年度实施计划，东莞市东坑镇人民政府拟对位于东坑镇凤大村工业旧区的旧厂房用地进行改造，改造方案如下：

　　一、 改造地块的基本情况
　　改造地块位于东坑镇凤大村工业旧区内，总面积3.1311公顷，全部为集体建设用地，其中有合法用地手续0.3728公顷，无合法用地手续2.7583公顷，属凤大村委会所有，自1992年开始由凤大村委会使用。上述集体建设用地3.1311公顷已报省完善历史用地征收手续，批准文号为粤地政[2013]139号。前期，凤大工业旧区工业地块面积17840平方米，改造方案于2015年6月3日获市“三旧”改造领导小组批复，批准文号为东三旧办〔2015〕38号。后因规划要素调整，工业地块面积调为20534.6平方米，并已推出市场供地。目前，凤大工业旧区商住地块计划推出市场招拍挂，因市土地储备信息管理系统办理入库与出库问题，须调整改造主体。为加快凤大工业旧区“三旧”改造项目实施，现拟调整改造方案，一是工业地块面积由17840平方米调整为20534.6平方米；二是改造方式由集体经济组织与镇政府合作改造调整为政府主导；三是改造主体由东莞市东坑镇凤大村民委员会和东坑镇人民政府调整为东坑镇人民政府。
　　改造涉及的房屋、土地已经确权登记。

　　二、 规划情况
　　改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入东莞市东坑镇“三旧”改造规划和2010年年度实施计划，按已批控制性详细规划进行改造。

　　三、 土地利用现状情况
　　该地块现用途为工业厂房，为凤大村委会自1992年开始使用。现有建筑面积26230.46平方米，容积率为0.84，年产值约43万元。

　　四、 协议补偿情况
　　改造地块中的集体建设用地3.1311公顷已报省审批征为国有建设用地。东坑镇人民政府于2010年12月10日对改造方案及拆迁补偿安置方案进行公示。截至目前，该宗地的拆迁补偿安置等问题未引发任何纠纷，凤大村村民对村集体土地征为国有及补偿安置也无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处罚。

　　五、土地拟改造情况
　　根据有关规划安排，改造地块中，地块一用地面积20534.6平方米，控规为工业用地，容积率2.5，建筑面积51336平方米，已通过招标、拍卖、挂牌方式供地，竞得者为东莞市晖大机械科技有限公司，由该公司投入1亿元进行工业项目建设，预计年产值达2亿元；地块二用地面积6018.5平方米，控规为商住用地，容积率3.5，建筑面积21065平方米，拟采用招标、拍卖、挂牌方式供地，引进房地产开发企业，预计投入1亿开发，项目建成后，预计年产值达3000万元；改造地块中，其余道路面积3617.4平方米，广场面积1140平方米。项目投产后，将为我镇日后的招商引资带来很大的推动作用，社会效益明显。

东坑镇人民政府

2017年7月17日

东坑镇凤大工业旧区“三旧”改造拆迁补偿安置方案的调整方案

　　为盘活土地资源，优化土地资源使用，促进城市升级和产业升级，维护拆迁当事人的合法权益，做好凤大工业旧区改造拆迁工作，确保凤大工业旧区“三旧”改造顺利进行，根据国家和省﹑市有关拆迁管理法规，结合我镇及凤大工业旧区改造的自身实际，现制定本方案。

　　一﹑补偿范围及基本情况
　　（一）补偿范围
　　该片区经市政府审批确定，纳入“三旧”改造范围的所有需征收土地和拆迁房屋及有关设施，具体范围根据该片区改造单元规划确定。
　　（二）基本情况
　　该次改造地块位于东坑镇凤大村工业旧区内，总面积5.4275公顷，全部为集体建设用地，属凤大村委会所有，自1992年开始由凤大村委会使用。东坑镇人民政府拟分期进行改造，其中第一期面积3.1311公顷，二期面积2.2964公顷（第二期拟“未落实项目”形式另行上报）。

　　二﹑土地补偿
　　本案中，土地收回、征收或承租全部以货币形式实施补偿。
　　（一）第一期规划土地面积3.1311公顷土地，由东坑镇政府以承租补偿的方式统筹（包括两栋集体厂房“华隆机械厂”和“锦凤塑胶厂”的租金收益都纳入土地承租范畴内，不再另行作拆迁补偿），统筹后将把所有集体用地变更为国有用地，作为凤大村集体收益补偿每年为120万元，并以年收益120万元为递增基数，每5年递增一次，递增率为5%，递增至150万元/年封顶。
　　（二）第二期规划土地面积2.2964公顷土地，由东坑镇政府统筹后变更为国有用地，地上建筑物由镇政府负责补偿。凤大村集体收益补偿为每年30万元，并以年收益30万元为递增基数，每5年递增一次，递增率为5%，递增至40万元/年封顶。（待改造项目落实后，另行按有关规定制定补偿方案。）

　　三、建（构）筑物补偿
　　（一）村集体厂房及佳宝厂的建筑物不作补偿
　　村集体两幢厂房由镇政府以承租方式进行货币补偿，保留佳宝金属结构制品有限公司，因此镇政府对上述建筑物不作另行补偿。
　　（二）补偿标准
　　补偿标准为综合单价，即包括：建筑主体、内外装修、建筑基础以及屋内外水、电等。
　　1、框架结构（根据质量和使用年限的框架结构分）
　　（1）使用年限5年（含5年）以下的：780元/㎡；
　　（2）使用年限5-15年的：650元/㎡；
　　（3）使用年限15年（含15年）以上的：550元/㎡。
　　2、砖混结构（根据质量和使用年限的砖混结构分）
　　（1）使用年限5年（含5年）以下的：680元/㎡；
　　（2）使用年限5-15年的：550元/㎡；
　　（3）使用年限15年（含15年）以上的：450元/㎡。
　　3、红砖锌瓦结构按主体建筑结构的新旧程度﹑建筑用料﹑高度分为三级
　　（1）一级（钢架结构）：450元/㎡；
　　（2）二级：350元/㎡；
　　（3）三级：250元/㎡。
　　4、红砖瓦结构：滴水3米以下2.2米以上300元/㎡。
　　5、铁皮结构：200元/㎡。
　　（三）其它部分建筑的补偿
　　1、水泥地堂：30元/㎡。
　　2、水泥路：300元/ m3。
　　3、围墙（含基础）按立面面积计算，十二墙按80元/㎡计算，十八墙按120元/㎡计算，有特殊装修另行协商补差价。
　　4、砖彻水池：200元/m3。
　　5、铁皮棚：70元/㎡。
　　6、竹杆铁皮瓦：40元/㎡。
　　7、桩基础地基：300元/㎡。
　　8、填土：6元/ m3。
　　（四）工厂搬迁安置补偿
　　因各工厂的机器设备安装及固定基建设施等有所不同，需根据相关工厂搬迁安置具体情况以现场实物确定方式评估作价补偿。

　　四、凤大工业旧区改造范围内建筑物补偿预计
　　根据上述补偿单价计算，凤大工业旧区内第一期所属物业补偿款项为：主体建筑物约补偿人民币909.92万元，其他杂项结构约补偿人民币93.88万元，合共1003.80万元。第二期待改造项目落实后，另行按有关规定制定补偿方案。凤大工业旧区内涉及的所有拆迁补偿款全部由镇政府财政负担支付。

东坑镇人民政府

2017年7月17日